2. 10. 2026

Prodáváte nemovitost a rozhodujete se, zda ji svěřit jednomu makléři, nebo více kancelářím? Oba způsoby spolupráce mají své výhody i nevýhody. Rozdíl může být v organizaci prodeje, prezentaci nabídky, komunikaci se zájemci i samotném vyjednávání.

Důležité proto není jen to, zda podepíšete exkluzivní nebo neexkluzivní smlouvu, ale především jak bude konkrétní makléř prodej skutečně dělat.

V čem se výhradní a nevýhradní spolupráce liší

Při výhradním neboli exkluzivním zastoupení se prodávající zavazuje, že po sjednanou dobu nesvěří stejnou nemovitost jinému zprostředkovateli. Smlouva může omezit také možnost prodat nemovitost bez součinnosti daného makléře. Přesný rozsah výhradnosti proto vždy závisí na konkrétním znění smlouvy.

U neexkluzivní spolupráce může nabídku současně zajišťovat více makléřů nebo realitních kanceláří.

Na první pohled může více makléřů znamenat širší oslovení trhu. V praxi ale může nastat i opačný problém. Každý může použít jiné fotografie, jiný popis nebo dokonce jinou nabídkovou cenu. Stejná nemovitost se pak objevuje na trhu několikrát a za různých podmínek.

To může působit nepřehledně a u zájemců vyvolat otázky, proč se nabídka liší. Zároveň se tím může zkomplikovat vyjednávání o ceně.

Ani jeden způsob spolupráce však sám o sobě nezaručuje rychlejší prodej nebo vyšší cenu. Rozhodující je především kvalita práce makléře, správné nastavení ceny, prezentace nemovitosti a způsob práce se zájemci.

Jak může výhradní zastoupení ovlivnit prodej

Při výhradním zastoupení má za prodejní strategii odpovědnost jeden makléř. Může proto koordinovat fotografie, text inzerátu, propagaci, prohlídky i následnou komunikaci.

Prodávající zároveň přesně ví, kdo nabídku spravuje a komu předávat nové informace. Je tak jednodušší držet jednotnou prezentaci a průběžně vyhodnocovat, jak na nabídku trh reaguje.

Výhradní smlouva ale sama o sobě nezaručuje kvalitní marketing ani dobrý výsledek. Před podpisem si proto ověřte, co konkrétně vám makléř nabídne, jak bude nemovitost prezentovat, kde ji bude propagovat a jak často vás bude informovat o průběhu prodeje.

Profesionální fotografie, příprava interiéru nebo videoprohlídka mohou nabídce pomoci. Nejsou ale automaticky potřeba u každé nemovitosti. Důležité je, aby jednotlivé kroky dávaly smysl právě u vaší nemovitosti a v dané lokalitě.

Dobře řízený prodej může oslovit více relevantních zájemců a vytvořit lepší podmínky pro vyjednávání. Konečnou cenu ale ovlivňuje také lokalita, stav nemovitosti, aktuální situace na trhu a především správně nastavená nabídková cena.

Co si ověřit před podpisem smlouvy

Při výběru makléře se nezaměřujte pouze na výši provize nebo slibovanou prodejní cenu.

Podívejte se na jeho současné nabídky a reference. Zajímejte se o to, jak stanovuje nabídkovou cenu, kde bude nemovitost propagovat a jak pracuje se zájemci.

Důležité je také vědět, kdo zajistí právní podklady, předání nemovitosti a případné další služby.

Smlouvu si před podpisem v klidu přečtěte. Měla by srozumitelně popisovat rozsah služeb, výši nebo způsob určení provize, dobu spolupráce a podmínky jejího ukončení.

Zkontrolujte také případné smluvní pokuty, náhradu marketingových nákladů a situace, ve kterých může vzniknout nárok na provizi.

Pokud prodávající vystupuje jako spotřebitel, lze výhradní realitní zprostředkování sjednat pouze na dobu určitou, nejvýše šest měsíců. Spolupráci lze opakovaně prodloužit, ale prodloužení je možné sjednat nejdříve třicet dnů před jejím skončením.

Výhradní zastoupení tedy nemusí znamenat dlouhodobý závazek bez možnosti znovu posoudit, jak spolupráce funguje.

Závěrem

Exkluzivní zastoupení může být dobrým způsobem, jak prodej nemovitosti řídit jednotně a s jasnou odpovědností jednoho makléře. Neznamená to ale, že je automaticky lepší než neexkluzivní spolupráce.

Stejně důležité jako samotný typ smlouvy je, kdo vás zastupuje, co skutečně udělá a jak má celý prodej promyšlený.

Před podpisem smlouvy proto není potřeba řešit jen otázku „exkluzivně, nebo neexkluzivně“. Mnohem důležitější je vědět, co za svou důvěru a provizi skutečně dostanete.